Acheter un bien en indivision, en couple, entre amis ou en famille est une aventure enthousiasmante. Et pour cela, l’indivision est l’un des régimes les plus couramment utilisés en France. Simple à mettre en œuvre, mais pas sans risques, elle nécessite de bien comprendre ses règles et ses conséquences. Voici un guide clair et complet pour tout savoir sur l’indivision et réussir votre achat immobilier en toute sérénité.
1. Qu’est-ce que l’indivision ?
Le régime de l’indivision fait référence à une situation juridique permettant à deux ou plusieurs personnes d’acquérir ensemble un bien immobilier. À l’issue de cette forme d’achat, la maison ou l’appartement devient alors une propriété commune des membres de l’indivision, appelés indivisaires.
Chaque indivisaire devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière. Ces parts sont précisées dans l’acte notarié. Il n’y a pas de division physique du bien, tout est détenu collectivement.
2. Pourquoi acheter en indivision ?
1. Une solution simple et automatique
L’indivision s’applique automatiquement dès qu’un bien est acquis par plusieurs personnes, sauf si un autre cadre juridique est choisi, comme la création d’une SCI. Il n’y a donc pas de formalité particulière à accomplir.
2. Une répartition libre des parts
Lorsqu’on décide d’acheter un bien en indivision, les parts peuvent être réparties en fonction des apports réels de chacun. Par exemple, une personne peut financer 60 % du prix, l’autre 40 %, et cette proportion sera reflétée dans la propriété et les bénéfices.
3. Une souplesse sur les projets
Ce régime permet d’acheter tous types de biens : résidence principale, secondaire ou investissement locatif. Il est donc adapté à de nombreux profils.
4. Une solution économique
Contrairement à une SCI, l’indivision n’implique ni frais de création, ni obligations comptables ou administratives spécifiques.
3. Les contraintes de l’indivision : gestion et blocages possibles
L’indivision peut être choisie volontairement, ou subie, par exemple lors d’un héritage ou d’un divorce. Quelle que soit son origine, elle peut compliquer la gestion du bien au quotidien.
1. Le principe de l’unanimité
La règle de base est claire : la plupart des décisions importantes nécessitent l’unanimité des indivisaires. Cela concerne notamment :
- la signature d’un acte de vente du bien indivis ;
- la conclusion d’un mandat de vente avec une agence immobilière ;
- la souscription d’un emprunt au nom de l’indivision ;
- la délivrance d’un congé pour vendre à un locataire.
Un seul refus suffit donc à bloquer une décision majeure.
2. Les exceptions à la règle de l’unanimité
Le Code civil prévoit toutefois quelques exceptions :
- Les mesures conservatoires : chaque indivisaire peut agir seul pour sauvegarder le bien, par exemple en réparant une fuite urgente, même sans l’accord des autres.
- Les actes d’administration : les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent décider de certaines actions, comme :
- donner mandat à un tiers pour la gestion du bien ;
- effectuer des travaux d’entretien ;
- conclure certains baux (hors baux commerciaux, agricoles ou artisanaux) ;
- vendre des meubles indivis pour régler les dettes ou charges de l’indivision.
3. Une convention temporaire
Une convention d’indivision permet d’aménager la gestion en fixant des règles plus souples. Mais elle est en principe limitée à 5 ans, renouvelable si tout le monde est d’accord. En cas de mésentente, elle ne pourra pas être reconduite.
4. Des mésententes difficiles à résoudre
Acheter un bien en indivision sans cadre clair peut entraîner des conflits durables et bloquer toute décision : impossibilité de vendre, d’entretenir ou de gérer correctement le bien. La sortie peut alors devenir inévitable.
4. La convention d’indivision : la sécurité indispensable
Acheter un bien en indivision nécessite souvent de formaliser les règles du jeu par une convention d’indivision. Cette convention, rédigée avec un notaire, permet :
- de fixer la durée de l’indivision (généralement 5 ans renouvelables),
- de désigner un gérant pour les décisions courantes,
- de préciser les règles de sortie,
- de répartir les dépenses et les bénéfices,
- d’éviter la vente forcée en cas de conflit ou de séparation.
En présence d’une convention, les décisions peuvent être prises à la majorité, ce qui facilite la gestion.
5. Comment financer un achat en indivision ?
Deux solutions principales existent :
- Le prêt commun : tous les coacquéreurs empruntent ensemble. Ils sont solidaires du remboursement.
- Les prêts individuels : chacun finance sa part séparément. Cette option est possible si les banques acceptent de différencier les emprunteurs.
6. Peut-on vendre ou quitter l’indivision ?
Oui, et cette possibilité est même un principe fondamental de l’indivision : nul ne peut être contraint à y demeurer (article 815 du Code civil). Cela signifie qu’à tout moment, un indivisaire peut demander à sortir de l’indivision.
Il existe alors plusieurs scénarios :
1. Vendre sa part à un tiers
C’est possible, mais peu fréquent. Le ou les coïndivisaires disposent d’un droit de préemption : ils peuvent se porter acquéreurs en priorité, au prix proposé au tiers.
2. Proposer un partage amiable
Si l’un des indivisaires souhaite racheter la part des autres, il peut proposer un partage avec soulte. Par exemple, si le bien est évalué à 300 000 €, un indivisaire qui détient déjà 50 % peut proposer de racheter les 50 % restants pour 150 000 €.
3. Saisir le tribunal
En cas de désaccord, l’indivisaire qui souhaite sortir peut saisir le tribunal judiciaire. Celui-ci pourra :
- ordonner la vente aux enchères du bien (licitation),
- désigner un expert pour fixer la valeur du bien,
- organiser un tirage au sort s’il y a plusieurs biens à partager.
Attention : le partage judiciaire est souvent long, coûteux et source de tensions. Il est donc préférable, dans la mesure du possible, de privilégier un accord amiable.
Pour conclure,
Acheter un bien en indivision peut être une excellente solution pour devenir propriétaire à plusieurs, à condition d’en comprendre les règles et d’en anticiper les éventuelles difficultés. Grâce à une convention d’indivision bien rédigée, vous sécurisez votre projet immobilier et facilitez la gestion du bien au quotidien.
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